Рекомендация Р-Х/2026-ОК Строй«Участие в долевом строительстве у застройщика»

ФОНД «НАЦИОНАЛЬНЫЙ НЕГОСУДАРСТВЕННЫЙ

РЕГУЛЯТОР  БУХГАЛТЕРСКОГО  УЧЕТА

«БУХГАЛТЕРСКИЙ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЙ ЦЕНТР»

(ФОНД «НРБУ «БМЦ»)

на заседание Отраслевого комитета по строительству (ОК Строй)
19 марта 2026

ПРОЕКТ

РЕКОМЕНДАЦИЯ Р-Х/202Х-ОК Строй

«УЧАСТИЕ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ У ЗАСТРОЙЩИКА»

ОПИСАНИЕ ПРОБЛЕМЫ

Застройщик, осуществляющий долевое строительство, как правило, создаёт единый объект недвижимости, включающий множество будущих самостоятельных единиц продажи – квартир, нежилых помещений, машино-мест и иных объектов долевого строительства. При этом договоры участия в долевом строительстве заключаются в разные моменты времени и на разных стадиях готовности единого объекта. В результате в течение одного и того же проекта одновременно сосуществуют будущие единицы, по которым покупатель ещё не привлечён, и будущие единицы, по которым уже заключены договоры и зафиксированы условия продажи.

Это порождает вопрос о том, как застройщику представлять такие единицы в бухгалтерском учёте. По одной возможной модели весь создаваемый объект до передачи участникам долевого строительства рассматривается как запас, а выручка признаётся только в момент передачи конкретного объекта долевого строительства. По другой модели единицы, по которым уже заключены ДДУ, перестают рассматриваться как часть непроданного запаса и переходят в режим исполнения уже совершённых продаж, в связи с чем выручка по ним признаётся по мере исполнения обязательства застройщика в течение строительства.

Практическая значимость вопроса состоит в том, что от его решения зависит не только распределение выручки и себестоимости между отчётными периодами, но и представление пользователям отчётности структуры рисков застройщика. До заключения ДДУ по конкретной единице застройщик несёт основной рыночный риск её реализации: необходимо найти покупателя, зафиксировать цену и снять с себя риск изменения коммерческой ценности этой единицы. После заключения ДДУ характер риска меняется: застройщик в основном исполняет уже заключённую сделку и несёт главным образом риск достроить, соблюсти сроки, качество и предусмотренные договором характеристики объекта.

Дополнительную сложность создаёт то обстоятельство, что ДДУ может быть заключён как до начала строительства соответствующей части объекта, так и после того, как часть работ уже выполнена. Следовательно, требуется определить, должен ли застройщик в момент заключения ДДУ учитывать уже достигнутую на эту дату степень готовности соответствующей единицы при признании выручки и себестоимости. Кроме того, применение счетов эскроу приводит к тому, что расчётная позиция сторон по ДДУ отличается от обычной модели прямого получения оплаты продавцом, что также должно быть учтено при квалификации активов и обязательств по договору.

Действующие нормативные акты содержат правила о признании выручки, о признании доходов в течение периода исполнения обязательства, о не предъявленной к оплате начисленной выручке, а также о признании запасов. Вместе с тем эти нормы не дают прямого ответа на вопрос, как именно застройщику разграничить у себя непроданные будущие единицы и будущие единицы, уже реализованные по ДДУ, и как это разграничение должно влиять на признание выручки, себестоимости и связанных с ними активов и обязательств. В связи с этим требуется выработать методологический подход, обеспечивающий полезное представление финансового положения и финансовых результатов застройщика.

РЕШЕНИЕ

1. В настоящей Рекомендации употребляются следующие сокращения:

договор – договор участия в долевом строительстве, соответствующий требованиям законодательства к такому виду договоров;

участник – участник долевого строительства;

комплекс – многоквартирный дом, малоэтажный жилой комплекс, иной объект недвижимости (совокупность объектов недвижимости), разрешение на ввод в эксплуатацию которого является условием реализации совокупности договоров участия в долевом строительстве;

проданная единица – предмет заключённого договора участия в долевом строительстве (квартира, нежилое помещение, машино-место и др.);

непроданная единица – часть комплекса (квартира, нежилое помещение, машино-место и др.), которая предлагается для продажи и потенциальна стать предметом договора.

2. Застройщик учитывает в соответствии с пунктом 3 настоящей Рекомендации связанные с созданием комплекса затраты, соответствующие критериям признание запасов. Затраты, не соответствующие критериям признания запасов, застройщик признает расходами периода, в которым они понесены.

3. В целях настоящего пункта застройщик подразделяет свои затраты на приходящиеся на непроданные единицы и приходящиеся на проданные единицы пропорционально совокупным ценам продажи указанных единиц. Затраты, приходящиеся на непроданные единицы, учитываются в качестве запасов (незавершенного производства). Затраты, приходящиеся на проданные единицы, учитываются в качестве расходов (себестоимости продаж). При заключении каждого нового договора часть признанного ранее незавершенного производства, приходящаяся на предмет этого договора, списывается на себестоимость продаж.

4. Застройщик признает выручку по заключенным договорам по степени готовности исходя из суммарной цены этих договоров. Степень готовности определяется в отношении комплекса в целом в соответствии с ФСБУ 9/2025 или МСФО (IFRS) 15 (если применимо). При заключении каждого нового договора застройщик единовременно признает выручку исходя из цены этого договора и степени готовности на момент его заключения.

5. Одновременно с признанием выручки в соответствии с пунктом 4 настоящей Рекомендации застройщик признаёт актив – не предъявленную к оплате начисленную выручку. В случае получения от участника оплаты указанный актив уменьшается на полученную сумму. Перечисление участником денег на счет эскроу не влияет на установленный настоящей Рекомендацией порядок бухгалтерского учета и не считается получением оплаты. При принятии участником проданной единицы и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию комплекса оставшаяся часть актива классифицируется в качестве дебиторской задолженности.

ОСНОВА ДЛЯ ВЫВОДОВ

ФСБУ 9/2025 «Доходы» в вопросах признания выручки акцентирует внимание на анализе контроля и на различение выручки, признаваемой в момент передачи контроля, и выручки, признаваемой в течение периода исполнения обязанности. Стандарт не ограничивается констатацией факта передачи готового результата, а специально регулирует ситуации, когда обязанность исполняется в течение периода, превышающего один отчётный период, и тогда выручка признаётся по степени готовности. Уже из этого следует, что для решения вопроса об участии в долевом строительстве нельзя исходить из презумпции, будто сама по себе длительность строительства исключает признание выручки до окончательной передачи объекта. Напротив, сам российский стандарт требует исследовать, не относится ли конкретная договорная модель к случаям признания выручки в течение времени.

Так, пункт 11 ФСБУ 9/2025 устанавливает, что часть организаций формирует информацию о выручке непосредственно в соответствии с МСФО (IFRS) 15, часть организаций — в соответствии с самим ФСБУ 9/2025 либо, по своему решению, также в соответствии с МСФО (IFRS) 15, а остальные — в соответствии с ФСБУ 9/2025. Из данной формулировки следует, что сам российский стандарт встроен в единую систему с IFRS 15 и не может толковаться в отрыве от международной методологии признания выручки. Одновременно это означает, что при анализе спорных ситуаций по ДДУ недостаточно ограничиться только внутрисистемным сопоставлением российских норм; необходимо учитывать и международные материалы, поскольку ФСБУ 9/2025 прямо отсылает к IFRS 15 как к обязательной или допустимой модели формирования информации о выручке.

Далее, пункт 12 ФСБУ 9/2025 требует для признания выручки одновременного выполнения нескольких условий. Для рассматриваемого вопроса особенно значимы два из них. Во-первых, экономический субъект должен иметь право на получение выручки, вытекающее из договора, который имеет коммерческое содержание, то есть его исполнение должно приводить к изменению распределения рисков, связанных с исполнением договора, и будущих денежных потоков сторон. Во-вторых, к контрагенту должен перейти контроль над переданной продукцией, то есть контрагент должен иметь возможность определять способ использования продукции, получать от неё экономические выгоды и ограничивать права других лиц на такое использование и получение выгод. Из этих формулировок следует, что ФСБУ 9/2025 связывает признание выручки не с юридическим обозначением договора как такового и не с календарным моментом окончательного акта, а с экономической категорией контроля и с изменением распределения рисков и денежных потоков. При этом стандарт не раскрывает специально, каким образом данные общие критерии должны применяться к ДДУ у застройщика. Следовательно, из пункта 12 нельзя вывести ни категорическое требование признавать выручку только в момент передачи объекта долевого строительства, ни автоматический вывод о признании выручки по мере строительства. Данная норма задаёт критерии анализа, но не снимает самой развилки.

Пункт 18 ФСБУ 9/2025 делает следующий шаг и прямо устанавливает, что при выполнении условий признания выручки она признаётся по мере передачи контроля над продукцией контрагенту, когда, во-первых, исходя из условий договора обязанность передать продукцию подлежит исполнению в течение периода, превышающего один отчётный период, и, во-вторых, может быть определена степень исполнения такой обязанности. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, выручка признаётся в момент передачи контроля. Из этой нормы следует, что для рассматриваемого вопроса центральными становятся два суждения: подлежит ли обязанность застройщика по ДДУ исполнению в течение периода, превышающего один отчётный период, и может ли быть определена степень её исполнения. При этом стандарт не содержит специального правила, согласно которому ДДУ всегда относится либо всегда не относится к таким обязанностям. Следовательно, сам по себе пункт 18 не даёт готового ответа по ДДУ, но прямо указывает направление анализа.

Дальнейшая конкретизация содержится в пункте 19 ФСБУ 9/2025. Согласно его подпункту «а» обязанность считается исполняемой в течение периода, превышающего один отчётный период, если контрагент одновременно получает и потребляет экономические выгоды по мере исполнения. Согласно подпункту «б» — если в ходе исполнения создаётся или улучшается актив, контроль над которым контрагент получает по мере его создания или улучшения. Согласно подпункту «в» — если экономический субъект производит продукцию, которая не может быть использована для целей, отличных от исполнения обязанности передать её контрагенту по договору, причём экономический субъект обладает безусловным правом на получение актива в оплату исполненной части обязанности. Эти формулировки существенно продвигают анализ, но и они не устраняют спорности применительно к ДДУ. С одной стороны, именно подпункт «в» по своей структуре наиболее близок к обсуждению продажи будущей индивидуализированной единицы в строящемся объекте. С другой стороны, стандарт не раскрывает, в какой мере применительно к ДДУ должно оцениваться условие о невозможности использовать продукцию для иных целей, и в какой мере условие о безусловном праве на получение актива в оплату исполненной части обязанности должно анализироваться через normal course of business либо через termination-сценарии. Следовательно, уже из самого текста ФСБУ 9/2025 видно, что он выводит вопрос в тонкую область профессионального суждения, а не снимает его прямой нормой.

Вместе с тем ФСБУ 9/2025 не только описывает критерии, но и подробно регулирует технику учёта, если выручка признаётся в течение периода. Пункт 20 предусматривает два способа определения степени готовности: по доле объёма продукции, контроль над которой перешёл к контрагенту, и по доле расходов, относящихся к исполненной части обязанности, в расчётной величине общих расходов. При этом стандарт прямо требует не включать в расчёт расходы, не связанные с продукцией, контроль над которой перешёл к контрагенту на отчётную дату. Пункты 21 и 22 требуют последовательного применения выбранного способа и определения степени готовности на каждую отчётную дату, допуская её изменение как изменение оценочного значения. Из этих норм следует, что если по ДДУ принимается вывод о признании выручки в течение периода, российский стандарт уже содержит достаточную нормативную базу для измерения такого признания. Иначе говоря, проблема по ДДУ состоит не в отсутствии техники учёта, а в определении того, в какой момент и по какому критерию соответствующая единица должна быть выведена из режима непроданного запаса и переведена в режим исполнения продажи.

Пункт 24 ФСБУ 9/2025 имеет для обсуждаемого вопроса самостоятельное значение. В нём прямо указано, что при признании выручки по мере передачи контроля над продукцией контрагенту выручка признаётся независимо от того, предъявляется ли к оплате продукция, в отношении которой признаётся эта выручка, в отчётном периоде; одновременно признаётся актив — не предъявленная к оплате начисленная выручка. Лишь по мере возникновения права предъявить соответствующую часть к оплате она переклассифицируется в дебиторскую задолженность. Из этой нормы следует принципиально важный вывод: российский стандарт не считает препятствием для признания выручки отсутствие на соответствующую дату безусловного права на выставление к оплате. Следовательно, само по себе то обстоятельство, что по ДДУ расчётные отношения устроены особым образом, в том числе через счёт эскроу, не может использоваться как достаточный аргумент против признания выручки в течение периода. Если обязанность действительно исполняется в течение периода и степень готовности определима, стандарт предписывает признавать выручку независимо от предъявления к оплате.

Пункт 33 ФСБУ 9/2025 дополняет эту картину. Он устанавливает, что при исполнении обязанности передать продукцию в течение периода, превышающего один отчётный период, величина выручки определяется исходя из цены договора в сумме, рассчитанной с учётом степени готовности на отчётную дату, причём в каждом отчётном периоде расчёт производится с учётом выручки, признанной по этому договору в предыдущие периоды. Если же выручка в части, относящейся к исполненной обязанности, не может быть определена, она признаётся в сумме расходов, которые будут возмещены экономическому субъекту. Из данной формулировки следует, что стандарт требует именно накопительного, а не дискретного подхода к признанию выручки по длящемуся обязательству. Следовательно, если единица недвижимости переводится в режим исполнения продажи не с нулевой стадии, а на момент, когда часть работ уже выполнена, то логика ФСБУ 9/2025 сама по себе совместима с признанием выручки накопленным итогом на эту дату. Стандарт ориентируется не на календарный момент заключения договора как таковой, а на объём исполненной обязанности по договору, признанный с учётом степени готовности.

Наконец, пункт 41 ФСБУ 9/2025 требует раскрывать не только величину выручки, но и детализацию информации о выручке исходя из её влияния на экономические решения пользователей, а также сведения о не предъявленной к оплате начисленной выручке, обязательствах по договорам с контрагентами и о способах и допущениях, применённых для признания выручки, в том числе о том, исполняется ли обязанность в момент передачи контроля либо в течение периода, превышающего один отчётный период. Из этих требований следует, что сам стандарт рассматривает вопрос о том, как квалифицируется исполнение обязанности, как значимый именно для пользователей отчётности. Следовательно, при отсутствии прямого ответа в специальных правилах для ДДУ допустимо и необходимо опираться на ту модель, которая лучше раскрывает пользователям структуру рисков и процесс формирования финансового результата.

Таким образом, анализ ФСБУ 9/2025 позволяет сделать несколько промежуточных выводов. Во-первых, российский стандарт в принципе допускает признание выручки в течение периода исполнения обязательства и содержит для этого полноценный инструментарий. Во-вторых, он прямо ориентирует анализ на контроль, распределение рисков и денежных потоков, а не только на формальный момент окончательной передачи результата. В-третьих, он не содержит специального ответа на вопрос, как именно указанные критерии должны применяться к ДДУ у застройщика. В-четвёртых, сама структура пункта 19, особенно его подпункта «в», показывает, что для спорных ситуаций существенное значение приобретают тонкие вопросы о характере индивидуализации объекта и о характере права на получение оплаты за исполненную часть обязанности. Следовательно, одних только российских норм недостаточно для полного снятия рассматриваемой развилки; требуется дальнейший анализ международных материалов, тем более что ФСБУ 9/2025 само прямо включает IFRS 15 в нормативную рамку формирования информации о выручке.

Переходя к международным документам, необходимо прежде всего отметить, что IFRS 15 «Выручка» формулирует свою цель как установление принципов, позволяющих представлять пользователям полезную информацию о характере, сумме, времени возникновения и неопределённости выручки и денежных потоков по договорам с покупателями. Уже из этого следует, что задача стандарта состоит не в формальном привязывании выручки к отдельному юридическому событию как таковому, а в обеспечении полезного представления процесса формирования результата и связанных с ним рисков. Вместе с тем в paragraphs 35–37 IFRS 15 один из критериев признания выручки в течение времени действительно построен через анализ специфических правовых параметров договора, включая ситуацию, когда актив не имеет альтернативного использования для продавца и продавец обладает enforceable right to payment for performance completed to date. Следовательно, сам IFRS 15 частично выводит практическое решение вопроса в тонкую область, где существенное значение приобретают termination-ориентированные сценарии и правовые средства защиты сторон.

Agenda decisions IFRS Interpretations Committee подтверждают именно эту особенность, но не дают однозначного ответа. В real estate agenda decision по IFRS 15 Комитет исходил из конкретной модели продажи единицы в жилом комплексе и пришёл к выводу, что по рассмотренному набору обстоятельств покупатель не контролирует незавершённую единицу по мере строительства. Однако смысл этого решения состоит не в утверждении универсального правила для всех off-plan продаж недвижимости, а в демонстрации того, что вывод зависит от конкретной конструкции договора и правовой среды. Ещё более показателен separate agenda decision по right to payment for performance completed to date: в нём внимание сосредоточено на том, что значение имеет не любая возможная компенсация, а право на сумму, относящуюся именно к уже исполненной части обязанности. Следовательно, международные материалы не дают прямого и однозначного ответа применительно к российскому ДДУ; они показывают, что вопрос находится в тонкой зоне и в пограничных ситуациях анализируется через termination-сценарии.

US GAAP подтверждает ту же картину. Topic 606 и сопровождающие примеры, включая Example 17, построены на сравнении разных моделей продажи единицы в многоэтажном жилом комплексе. Эти материалы не формулируют универсального правила для всех договоров такого типа, а демонстрируют зависимость вывода от характера remedies, от структуры прав продавца на вознаграждение и от того, как распределены риски между сторонами. Следовательно, и US GAAP не позволяет вывести однозначный ответ для российского ДДУ путём механического переноса готовой конструкции. Он лишь подтверждает, что соответствующая развилка в международной практике решается в очень чувствительной области, где буквальное решение часто строится вокруг termination-сценариев.

Именно поэтому из анализа IFRS 15, agenda decisions IFRIC и Topic 606 нельзя выводить, что из международных источников непосредственно и однозначно следует какое-либо конкретное решение для российского ДДУ. Из них следует иное: прямой нормативный анализ приводит к тому, что вопрос попадает в пограничную область, где итог оказывается чувствительным к формулировкам договора, к характеру прав сторон при прекращении договора и к особенностям правовой среды. Дальнейшее суждение поэтому должно строиться не на противопоставлении «буквального международного решения» и «другого решения в интересах пользователей», а на развитии тех целей, ради которых вообще создана модель признания выручки в течение периода. И IFRS 15, и ФСБУ 9/2025 ориентируют анализ именно на полезность информации о времени возникновения выручки и денежных потоков. Следовательно, когда прямые формулировки не дают однозначного результата, решающим становится вопрос о том, какой подход лучше показывает пользователю, где и когда застройщик действительно создаёт финансовый результат и какие риски продолжают оставаться на нём.

С этой точки зрения центральным для деятельности застройщика оказывается разграничение рыночного риска и риска исполнения. Пока по конкретной единице ДДУ не заключён, застройщик несёт основной риск её реализации: необходимо найти покупателя, согласовать цену, зафиксировать условия сделки. Такая единица находится под предпринимательским риском застройщика и потому естественно учитывается как запас. После заключения ДДУ ситуация меняется. Единица индивидуализируется, у неё появляется конкретный участник долевого строительства, договор закрепляет цену либо способ её определения, а расчётная позиция участника, особенно при использовании счёта эскроу, уже не сводится к свободному усмотрению совершить или не совершить покупку в будущем. С этого момента основным содержанием деятельности застройщика по данной единице становится уже не поиск покупателя, а исполнение принятого обязательства по созданию и передаче конкретного объекта долевого строительства. Следовательно, меняется экономическая природа самой единицы: она перестаёт быть частью непроданного рыночного актива и становится предметом исполнения уже совершённой продажи.

Именно эта смена экономического режима представляется наиболее полезной для пользователя отчётности границей между запасами и признанием выручки. Пользователю важно видеть, какая часть создаваемого объекта по-прежнему зависит от будущих продаж и колебаний рынка, а какая часть уже связана с заключёнными договорами и требует оценки с точки зрения темпов и качества исполнения. Если весь финансовый результат по проданным единицам переносится на момент передаточного акта, отчётность начинает зависеть прежде всего от календаря юридических передач, а не от того, когда менеджмент фактически зафиксировал спрос и когда в ходе строительства был создан соответствующий экономический результат. Напротив, признание выручки по мере исполнения по единицам, уже связанным с ДДУ, позволяет пользователю видеть, какая часть прибыли периода является следствием коммерческого успеха в привлечении участников долевого строительства, а какая часть — следствием качества исполнения обязательств по уже заключённым продажам. Такой подход лучше соответствует как цели IFRS 15, так и логике раскрытий, прямо предусмотренных ФСБУ 9/2025.

Отсюда следует, что для застройщика оправдано одновременное применение в рамках одного проекта двух моделей учёта. По единицам, ещё не выведенным из режима свободной рыночной реализации, сохраняется учёт как запасов. По единицам, в отношении которых ДДУ заключён и продажа экономически зафиксирована, применяется модель признания выручки по мере исполнения обязанности, если степень готовности может быть определена. При этом если договор заключён на стадии, когда часть работ по соответствующей единице уже выполнена, ранее понесённые затраты не исчезают, но меняют свой экономический статус: до заключения договора они характеризовали запас, находящийся под предпринимательским риском застройщика, а после заключения договора — уже исполненную часть зафиксированной продажи. Поэтому признание выручки и себестоимости накопленным итогом на дату заключения ДДУ представляет собой не искусственное ускорение прибыли, а отражение того, что ранее созданный результат перестал быть частью непроданного актива и стал частью исполнения конкретного договора. Такой подход наилучшим образом согласует текст ФСБУ 9/2025, международные материалы и интересы пользователей отчётности.