Рекомендация Р-Х/2025-ОК Лизинг «Последующие затраты в финансовую аренду»

ФОНД «НАЦИОНАЛЬНЫЙ НЕГОСУДАРСТВЕННЫЙ

РЕГУЛЯТОР  БУХГАЛТЕРСКОГО  УЧЕТА

«БУХГАЛТЕРСКИЙ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЙ ЦЕНТР»

(ФОНД «НРБУ «БМЦ»)

на заседание Отраслевого комитета по лизингу (ОК Лизинг)
15 января 2026

ПРОЕКТ

РЕКОМЕНДАЦИЯ Р-Х/2025-ОК ЛИЗИНГ
«ПОСЛЕДУЮЩИЕ ЗАТРАТЫ В ФИНАНСОВУЮ АРЕНДУ»

ОПИСАНИЕ ПРОБЛЕМЫ

ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» предусматривает признание арендодателем инвестиции в аренду в качестве актива в случае, если аренда классифицируется как неоперационная (финансовая). Стандарт предусматривает включение в чистую стоимость инвестиции в аренду затрат арендодателя, связанных с договором аренды. Такие затраты подлежат включению в чистую стоимость инвестиции в аренду по мере их осуществления.

Последующий учет инвестиции в аренду строится по модели учёта долговых финансовых активов и предполагает начисление процентов по мере течения времени и погашение инвестиции по мере получения арендных платежей. Такой порядок учёта базируется на фиксированных первоначальных параметрах, то есть строится на предположении, что к моменту начала аренды чистая стоимость инвестиции в аренду является сформированной и не предполагает в последующем добавления каких-либо затрат.

Вместе с тем на практике встречаются договоры, условиями которых предусмотрено осуществление арендодателем затрат на улучшение и восстановление объектов финансовой аренды после начала аренды. Кроме того, такие затраты могут осуществляться арендодателем на основании последующей договоренности с арендатором. Ни ФСБУ 25, ни его международный аналог IFRS 16 не содержат положений, определяющих порядок учёта таких затрат.

В связи с изложенным целью настоящей Рекомендации является определение порядка учета затрат арендодателя в объекты неоперационной (финансовой) аренды, осуществляемых после начала аренды.

РЕШЕНИЕ

1. Настоящая Рекомендация применяется арендодателем в случае классификации им объектов учета аренды в качестве объектов учета неоперационной (финансовой) аренды в отношении затрат в предмет аренды, осуществляемых после начала аренды (далее – затраты).

2. В случае если обязанность арендодателя осуществить затраты предусмотрена изначально договором, расчетная сумма будущего оттока экономических выгод в связи с затратами учитывается со знаком «минус» в валовой стоимости инвестиции в аренду и участвует с учетом планируемых сроков осуществления затрат в расчете ставки дисконтирования. В случае если договором предусмотрены дополнительные компенсации затрат со стороны арендатора помимо арендных платежей, такие компенсации также учитываются в валовой стоимости инвестиции в аренду и участвуют с учетом планируемых сроков выплат в расчете ставки дисконтирования так же, как арендные платежи.

3. Оценочная сумма затрат подлежит уточнению на конец каждого отчетного года, а также при наступлении обстоятельств, свидетельствующих о возможном изменении сроков осуществления и (или) суммы затрат, в порядке, предусмотренном для изменения оценочных значений. Такие изменения корректируют те стоимостные параметры объектов учета аренды, оценка которых зависит от оценки затрат, в частности, валовую стоимость инвестиции в аренду, дисконт (неполученный будущий процентный доход) и ставку дисконтирования. Корректировка указанных параметров не является их изменением, а представляет собой уточнение их первоначальной оценки, отражаемое перспективно как изменение оценочных значений.

4. При фактическом осуществлении затрат их фактическая сумма относится на увеличение валовой и чистой стоимости инвестиции в аренду (валовая и чистая стоимость увеличиваются на одинаковую величину). Разница между фактической суммой затрат и их предыдущим последним оценочным значением учитывается в порядке, предусмотренном пунктом 3 настоящей Рекомендации.

5. В случае если арендодатель осуществляет затраты после начала аренды на основании дополнительного соглашения (изменений договора) с арендатором, предусматривающего соответствующую компенсацию со стороны арендатора (отдельными платежами или увеличением арендных платежей), арендодатель учитывает последствия такого соглашения применительно к порядку, предусмотренному для первоначального признания объектов учета неоперационной (финансовой) аренды. Это значит, что чистая стоимость инвестиции в аренду увеличивается на сумму фактических затрат в том периоде, в котором они понесены. Одновременно с этим валовая стоимость инвестиции в аренду увеличивается на сумму всех новых платежей (увеличения арендных платежей), причитающихся с арендатора. Исходя из соотношения новой валовой стоимости инвестиции в аренду и ее новой чистой стоимости определяется дисконт (неполученный будущий процентный доход) и рассчитывается (с учетом сроков уплаты) новая процентная ставка.

6. Организация может не применять пункты 2 – 5 настоящей Рекомендации, в отношении тех затрат, которые подлежат компенсации арендодателем через незначительное время после осуществления затрат. Такие затраты признаются в качестве дебиторской задолженности арендатора. Остаток указанной дебиторской задолженности по состоянию на отчётную дату представляется в бухгалтерской отчётности вместе с инвестициями в аренду (обособленное представление не требуется).

ОСНОВА ДЛЯ ВЫВОДОВ

В соответствии с пунктом 33 ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» инвестиция в аренду оценивается в размере ее чистой стоимости. Чистая стоимость инвестиции в аренду определяется путем дисконтирования ее валовой стоимости по процентной ставке, при использовании которой приведенная валовая стоимость инвестиции в аренду на дату предоставления предмета аренды равна сумме справедливой стоимости предмета аренды и понесенных арендодателем затрат в связи с договором аренды. Валовая стоимость инвестиции в аренду определяется как сумма номинальных величин причитающихся арендодателю будущих арендных платежей по договору аренды и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды.

Из приведённых норм следует, что модель учета неоперационной (финансовой) аренды у арендодателя строится как модель дисконтированных будущих денежных потоков, в которой процентная ставка (ставка дисконтирования) задаётся так, чтобы «сшить» приведенную валовую стоимость с суммой, признаваемой в активах на дату начала аренды (справедливая стоимость предмета аренды плюс затраты арендодателя в связи с договором аренды). Иными словами, ставка дисконтирования является не произвольной учетной техникой, а параметром, отражающим экономику договора через ожидаемые денежные потоки и их сроки.

В соответствии со следующим пунктом 34 ФСБУ 25/2018 связанные с договором аренды затраты арендодателя включаются в чистую стоимость инвестиции в аренду по мере осуществления этих затрат. При применении указанной нормы к ситуациям, когда договором (или иным образом в рамках договорных условий) предусмотрены затраты арендодателя после начала аренды, возникает методологическая неопределенность: стандарт устанавливает факт включения таких затрат в чистую стоимость по мере осуществления, но не определяет, как эти затраты должны «встраиваться» в исходную модель дисконтирования и расчета процентной ставки, если обязанность по их осуществлению существовала уже на дату предоставления предмета аренды, а сроки и суммы затрат оцениваются. Именно эта неопределенность и требует разъяснения в Рекомендации.

Указание пункта 34 ФСБУ 25/2018 о включении затрат в чистую стоимость по мере осуществления определяет момент отражения факта понесения затрат, но само по себе не отвечает на вопрос о том, как эти затраты должны учитываться в расчёте процентной ставки, если обязанность их осуществления предусмотрена договором с даты начала аренды и влияет на экономику договора с самого начала. Применение пункта 34 без учета этого обстоятельства приводит к тому, что одинаковые по экономической сути договоры дают разные профили процентного дохода в зависимости от календарных дат осуществления работ.

Если обязанность арендодателя осуществить затраты предусмотрена договором изначально, такие затраты являются частью экономических условий предоставления предмета аренды: они уменьшают чистый денежный эффект, который арендодатель получает от договора (либо в форме меньшего совокупного возмещения, либо в форме будущих обязательных оттоков, необходимых для получения этого возмещения). Игнорирование таких будущих оттоков на дату начала аренды приводит к тому, что ставка дисконтирования определяется исходя из «неполного» набора денежных потоков, а последующее включение фактических затрат в чистую стоимость инвестиции по пункту 34 начинает менять уже сформированную модель начисления процентного дохода. Это создает риск несопоставимости и непроверяемости: величина процентных доходов по периодам и оценка инвестиции будут зависеть от календарной даты осуществления затрат и от того, на какой момент организация впервые «добавила» их в расчет, хотя экономическая сущность условий договора при этом не меняется.

Отсюда следует, что расчетная сумма будущего оттока экономических выгод в связи с затратами, обязанность по которым предусмотрена договором изначально, должна учитываться как элемент валовой стоимости инвестиции в аренду со знаком «минус» и участвовать (с учетом планируемых сроков осуществления) в расчете ставки дисконтирования. Такой способ включения не подменяет определение валовой стоимости как суммы платежей и негарантированной ликвидационной стоимости, а является способом корректного применения модели дисконтирования из пункта 33 ФСБУ 25/2018 к ситуации, когда условия договора содержат не только притоки (арендные платежи), но и предусмотренные договором оттоки, без учета которых ставка дисконтирования перестает отражать фактическую доходность договора.

При этом указанное определение валовой стоимости описывает состав причитающихся арендодателю сумм. В рассматриваемой ситуации требуется не изменение этого определения, а корректное применение модели дисконтирования: если договором изначально предусмотрены будущие обязательные оттоки, необходимые для исполнения договора и получения обусловленного возмещения, то при расчёте процентной ставки по пункту 33 такие оттоки должны учитываться как элементы денежных потоков по договору со знаком «минус». Иначе ставка дисконтирования будет определена исходя из неполного набора денежных потоков и перестанет отражать фактическую доходность договора.

Вместе с тем договор может предусматривать компенсацию таких затрат со стороны арендатора помимо арендных платежей (отдельными платежами или через увеличение арендных платежей). В этом случае экономическое содержание симметрично: будущие притоки, связанные с компенсацией затрат, должны участвовать в валовой стоимости инвестиции в аренду и в расчете ставки дисконтирования на тех же основаниях, что и арендные платежи, поскольку они формируют валовой денежный поток по договору и, следовательно, влияют на процентный доход по мере течения времени.

Поскольку сроки и суммы будущих затрат нередко определяются оценочно, их уточнение на конец каждого отчетного года, а также при наступлении обстоятельств, свидетельствующих о возможном изменении сроков осуществления и (или) суммы затрат, представляет собой уточнение оценочных значений, используемых при применении модели дисконтирования. В таких условиях корректируются те стоимостные параметры объектов учета аренды, которые зависят от оценки затрат, в частности валовая стоимость инвестиции в аренду, дисконт (неполученный будущий процентный доход) и ставка дисконтирования.

Существенно, что речь идет не о «модификации» договора и не об изменении учетной политики: обязанность осуществить затраты существовала изначально, а изменяется лишь оценка сумм и сроков исполнения этой обязанности. Поэтому отражение таких изменений перспективно как изменений оценочных значений обеспечивает нейтральность и воспроизводимость результата: показатель процентного дохода и остаток инвестиции формируются из актуальной оценки будущих денежных потоков без ретроспективного «переписывания» уже признанных периодов.

При фактическом осуществлении затрат их фактическая сумма включается в чистую стоимость инвестиции в аренду в силу пункта 34 ФСБУ 25/2018 (включение затрат по мере осуществления). Одновременно валовая стоимость инвестиции в аренду увеличивается на ту же величину. Такой «двусторонний» эффект необходим для сохранения логики модели из пункта 33: будущий отток, ранее учтенный в составе валовой стоимости со знаком «минус», перестает быть будущим денежным потоком и становится фактической осуществленной затратой, включаемой в чистую стоимость. В результате валовая и чистая стоимость увеличиваются на одинаковую величину, а разница между фактической суммой затрат и их предыдущим оценочным значением отражается как изменение оценочных значений в соответствии с тем же подходом, который применяется при ежегодном уточнении оценок.

Иная ситуация возникает, когда затраты после начала аренды осуществляются на основании дополнительного соглашения (изменения договора) с арендатором, предусматривающего соответствующую компенсацию со стороны арендатора (отдельными платежами или увеличением арендных платежей). Здесь изменяется не оценка заранее существовавшего элемента договора, а сами договорные права и обязанности: появляется новая (добавленная) часть возмещения и связанная с ней новая обязанность арендодателя по осуществлению затрат, согласованная сторонами после начала аренды. Ни ФСБУ 25/2018, ни МСФО (IFRS) 16 прямо не устанавливают порядок учета таких последующих затрат арендодателя после начала аренды. Следовательно, требуется опора на общие подходы и на нормы по аналогичным вопросам.

Обязанность арендодателя осуществить затраты, предусмотренная договором аренды изначально, по своему экономическому содержанию является элементом обмена по договору аренды: арендодатель получает возмещение по договору при условии исполнения этой обязанности. При таком устройстве сделки учет обязанности через оценку будущих денежных потоков по договору обеспечивает, что инвестиция в аренду не завышена. Отдельное признание обязательства при одновременном невключении соответствующего будущего оттока в модель инвестиции приводило бы к внутренне противоречивому результату (актив отражал бы доходность, не учитывающую необходимый отток), а одновременное признание обязательства и “минуса” привело бы к двойному учету одного и того же экономического эффекта.

В части квалификации и учетной механики таких изменений значимы положения раздела «Модификации договора аренды» МСФО (IFRS) 16, из которых следует, что модификация договора финансовой аренды, не учитываемая как отдельный договор, подлежит учету с применением требований МСФО (IFRS) 9. Таким образом чистая инвестиция в аренду рассматривается как финансовый актив, а изменения договорных денежных потоков по финансовой аренде должны учитываться по логике, применимой к финансовым инструментам. В свою очередь, МСФО (IFRS) 9 прямо фиксирует, что пересмотр или модификация предусмотренных договором денежных потоков по финансовому активу в некоторых обстоятельствах может привести к прекращению признания существующего финансового актива и признанию модифицированного финансового актива как «нового».

Исходя из МСФО (IFRS) 9 при изменении договорных денежных потоков ключевой задачей становится согласование последующего признания процентного дохода с новыми потоками, а не сохранение исходной ставки, как если бы новые потоки существовали с даты начала аренды. Поэтому пересчет дисконта и ставки производится с даты вступления изменений в силу и применяется к будущим периодам, что обеспечивает сопоставимость и проверяемость начисления процентов после модификации.

Хотя указанные положения в МСФО 9 раскрыты в контексте обесценения, для рассматриваемого вопроса существенен сам принцип: модификация договорных потоков по финансовому активу — это событие, после которого параметры учета должны быть согласованы с новыми потоками, а не «встраиваться» задним числом в первоначальную доходность. Этот принцип поддерживает решение учитывать последствия дополнительного соглашения применительно к порядку первоначального признания объектов учета неоперационной (финансовой) аренды: чистая стоимость инвестиции в аренду увеличивается на сумму фактических затрат в том периоде, в котором они понесены; валовая стоимость увеличивается на сумму новых платежей (увеличения арендных платежей), причитающихся с арендатора; исходя из соотношения новой валовой и новой чистой стоимости определяется новый дисконт и рассчитывается новая процентная ставка с учетом сроков уплаты.

Дополнительно уместна аналогия с подходом к изменению цены сделки в МСФО (IFRS) 15: после заключения договора цена сделки может измениться, и такие изменения распределяются и признаются в периоде, в котором произошло изменение цены сделки. Для рассматриваемого вопроса важно не буквальное применение МСФО 15 к аренде, а граница аналогии: при появлении «добавленной» компенсации от контрагента, согласованной после начала исполнения, учет не должен пересчитывать исходные параметры так, как если бы новая компенсация существовала всегда; корректнее признавать последствия изменения условий в периоде, когда они возникли, и дальше отражать процентный доход по новой экономике договора. Именно эта идея лежит в основе пересчета ставки и дисконта по модифицированной инвестиции в аренду.

Наконец, для затрат, которые подлежат компенсации арендодателю через незначительное время после осуществления затрат, допущение упрощенного учета как дебиторской задолженности арендатора обосновано разграничением «безусловного права на возмещение» и иных прав по договору. Так, МСФО (IFRS) 15 определяет дебиторскую задолженность как право на возмещение, которое является безусловным, и поясняет, что право является безусловным, если наступление момента, когда возмещение становится подлежащим выплате, обусловлено лишь течением времени. Под «незначительным временем» в контексте настоящей Рекомендации понимается такой срок до получения компенсации, при котором эффект финансирования содержательно отсутствует. В отношении этого вопроса здесь также применимо аналогия из МСФО (IFRS) 15. В ситуации краткосрочной компенсации после осуществления затрат у арендодателя, как правило, возникает именно такое право: экономическая связь с инвестициями в аренду сохраняется, но применение полной модели пересчета параметров (валовой стоимости, дисконта и ставки) не дает пользователю отчетности соразмерного прироста полезности по сравнению с признанием дебиторской задолженности. Поэтому представление остатка такой дебиторской задолженности вместе с инвестициями в аренду без обособления допустимо как практическое упрощение при сохранении сопоставимости и понятности информации.